January 15, 2025

How Flippers Transformed Toronto ‘Strawberry Box’ Homes

How Property Flippers Transformed an Entire Street of Toronto ‘Strawberry Box’ Homes

Toronto’s real estate landscape is constantly evolving, but few transformations have been as striking as what happened on Exmoor Drive in Etobicoke. Once home to a row of modest wartime houses affectionately known as “strawberry box” homes, this quiet street has undergone a dramatic makeover. Let’s explore the story of how property flippers reshaped this neighborhood, the challenges it’s faced, and what it means for Toronto’s housing market

The Humble Beginnings of Exmoor Drive

It all began two weeks before Christmas in 1947. An unknown artist placed a small ad in the Toronto Star advertising their paintings: “Small studio, small artist, small prices.” The artist lived in one of Exmoor Drive’s original strawberry box homes – small, single-story houses built for wartime workers and later allocated to returning veterans and their families. These homes were characterized by simple designs: square foundations, gable roofs, and brick or wood exteriors.

Over time, as veterans moved on, these homes became an affordable entry point for young families in Toronto. Their affordability and charm made them a unique part of the city’s housing history.

The Transformation Begins

Fast forward to 2018, when a local builder purchased the artist’s former home for $300,000. This marked the beginning of significant changes on Exmoor Drive. Over the past decade, nearly all the original strawberry box homes have been replaced by tall, narrow custom builds, nicknamed “soldier homes” for their uniform appearance.

Some builders divided the original 50-foot lots into two parcels, increasing the number of homes on the street from 9 to 12. These changes, while boosting property values, have also significantly altered the neighborhood’s character.

A Tale of Rising Prices

The new homes on Exmoor Drive have dramatically increased in value. Between 2020 and 2023, three newly built homes sold for an average of $1.4 million, compared to the original average of $490,000. Even older homes on the street are now valued primarily for their land, making them unattainable for many families.

Recently, a renovated three-bedroom home with a basement apartment was listed for $1,198,000. While it retained the exterior charm of a strawberry box home, its listing highlighted the potential for further redevelopment, suggesting buyers consider splitting the lot for new builds.

Challenges and Community Response

This transformation hasn’t come without controversy. David Godley, a former urban planner and Long Branch resident, expressed concerns about the loss of affordable housing and the neighborhood’s changing identity. Together with the local neighborhood association, he advocated for guidelines to preserve the area’s character.

In 2018, the City of Toronto approved these “neighborhood character guidelines,” ensuring future developments align with the community’s aesthetic. However, by the time these rules were enforced, most changes on Exmoor Drive were already complete.

Christine Mercado, president of the Long Branch Neighborhood Association, pointed out that the new homes often disregarded these guidelines. “They’re built too close to property lines, leaving almost no space for trees. The backyards are very small,” she said. Despite these concerns, provincial policies and the city’s official plan ultimately govern land use decisions, making it difficult to halt such transformations entirely.

The Future of Exmoor Drive

Today, Exmoor Drive stands as a symbol of Toronto’s rapidly evolving real estate market. What was once a quaint street of affordable homes is now a collection of high-priced properties catering to a new demographic.

While the changes have brought higher property values, they’ve also sparked debates about affordability, urban planning, and the preservation of Toronto’s housing heritage. As the city continues to grow, finding a balance between modernization and community character remains a pressing challenge.


 

چگونه خریداران املاک یک خیابان کامل از خانه‌های “جعبه توت‌فرنگی” تورنتو را تغییر دادند

دو هفته پیش از کریسمس در سال 1947—سالی که تیم Maple Leafs جام استنلی را از Montreal Canadiens برد—یک هنرمند ناشناس برای کسب درآمد، آگهی کوچکی در روزنامه Toronto Star منتشر کرد.

این آگهی نوشته بود: «به‌عنوان یک هنرمند که هنوز زنده است، صحنه‌های زیبایی می‌کشم که می‌توانید بخرید… استودیوی کوچک، هنرمند کوچک، قیمت‌های کوچک.» این هنرمند نام خود را ذکر نکرده بود، بلکه فقط آدرسی را در خیابان Exmoor در محله Long Branch در Etobicoke قید کرده بود.

خانه کوچک این هنرمند—با نمای سفید و پرده‌های توری در پنجره جلویی—در اواخر سال 2018 به قیمت 300,000 دلار توسط یک سازنده محلی خریداری شد.

این خانه یکی از تنها نه خانه کوچک و یک‌طبقه در یک خیابان کوتاه بود که منظره‌ای از یک حلقه پرتردد حمل‌ونقل داشت. این خانه‌ها که به “جعبه‌های توت‌فرنگی” معروف بودند—به دلیل شباهت به جعبه‌های کوچک کشاورزان برای بسته‌بندی توت‌فرنگی—با پایه‌های مربعی، سقف‌های ساده شیروانی، و نمای آجری یا چوبی ساخته شده بودند. بسیاری از این خانه‌ها به صورت انبوه در دوران جنگ جهانی دوم برای کارگران کارخانه‌هایی که اقلام جنگی تولید می‌کردند ساخته شدند و بعدها به کهنه‌سربازان بازگشته و خانواده‌هایشان اختصاص یافتند.

خانه‌ای از گذشته تا امروز

یک خانه “جعبه توت‌فرنگی” در خیابان Exmoor که قبل و بعد از بازسازی دیده می‌شود.

با گذشت زمان و فوت کهنه‌سربازان، این خانه‌ها یکی از مقرون‌به‌صرفه‌ترین گزینه‌های ورود به بازار مسکن برای خانواده‌های جوان بودند. اما در دهه گذشته، تقریباً همه خانه‌های “جعبه توت‌فرنگی” در خیابان Exmoor تخریب شده‌اند و به جای آن‌ها خانه‌هایی ساخته شده که توسط انجمن محله به “خانه‌های سرباز” مشهور شده‌اند. این نام اشاره‌ای کنایه‌آمیز به ظاهر یکنواخت، بلند، و باریک این خانه‌ها است.

از سال 2015 تاکنون، نه خانه سفارشی جدید جایگزین جعبه‌های توت‌فرنگی در این خیابان کوچک، که انجمن محله از آن به‌عنوان “جزیره کوچک Exmoor” یاد می‌کند، شده‌اند. برخی سازندگان، زمین‌های 50 فوتی را به دو قطعه تقسیم کردند تا به جای یک خانه، دو خانه بسازند. این کار تعداد خانه‌ها را از 9 به 12 افزایش داده است. با وجود اینکه این خیابان یک بن‌بست است که بین یک خط راه‌آهن Go و ایستگاه حمل‌ونقل شهری قرار دارد، ارزش املاک آن افزایش یافته است.

تأثیر بر قیمت‌ها و دسترسی خانواده‌ها

این تغییرات باعث شده که خانه‌های این خیابان برای بسیاری از خانواده‌های تورنتویی غیرقابل دسترس شوند. خانه‌های جدید حداقل دو برابر خانه‌هایی که جایگزین‌شان شده‌اند، قیمت دارند. حتی خانه‌های قدیمی باقی‌مانده نیز اکنون به دلیل پتانسیل زمین‌هایشان، به قیمت‌هایی فروخته می‌شوند که برای بسیاری غیرقابل‌قبول است.

به گفته سخنگوی شرکت ساختمانی که اولین تغییرات در خیابان Exmoor را آغاز کرد، اکنون قیمت زمین‌ها حتی از محدوده توان مالی خود آن‌ها نیز فراتر رفته است.

در منطقه بزرگ تورنتو، خریدوفروش و بازسازی خانه‌ها به یک کسب‌وکار بزرگ تبدیل شده است. حدود 30 درصد از خانه‌های موجود در این منطقه پیش از 1960 ساخته شده‌اند. بر اساس گزارشی از Re/Max Canada، بازسازی و نوسازی یکی از عوامل کمتر شناخته‌شده‌ای است که ارزش خانه‌های مستقل را افزایش داده و از سال 2019 تا 2023 قیمت این خانه‌ها 35 درصد رشد کرده است.

تغییرات در خیابان Exmoor به روایت ارقام

از سال 2020، سه خانه جدید در خیابان Exmoor با متوسط قیمت نزدیک به 1.4 میلیون دلار فروخته شده‌اند، در حالی که قیمت اولیه آن‌ها به طور متوسط 490,000 دلار بوده است.

دو هفته پیش، مشاور املاک Andrew Ipekian خانه‌ای جدید در خیابان Exmoor را به بازار عرضه کرد. این خانه سه‌خوابه، یک‌حمام، با 950 فوت مربع مساحت و آپارتمان زیرزمینی، بازسازی شده است اما ظاهر بیرونی آن همچنان به خانه‌های “جعبه توت‌فرنگی” شباهت دارد. این ملک در زمینی بزرگ‌تر قرار گرفته و به قیمت 1,198,000 دلار لیست شده است.

در آگهی آنلاین آمده است: «به 50 Exmoor خوش آمدید! ایده‌آل برای سرمایه‌گذاران، سازندگان یا خریداران نهایی! به تقسیم زمین به دو قطعه 25 فوتی برای ساخت‌وسازهای جدید فکر کنید یا خانه را برای نیازهای خود بازسازی یا گسترش دهید.»

چالش‌های مقررات و آینده محله

David Godley، یک برنامه‌ریز شهری سابق که در Long Branch زندگی می‌کرد و اصطلاح “خانه‌های سرباز” را ابداع کرد، از بابت از دست رفتن مقرون‌به‌صرفگی این محله نگران است اما می‌گوید که تغییرات خیابان Exmoor به تنهایی مقصر نیستند.

سرمایه‌گذاران در املاک خیلی زود متوجه شدند که تقسیم زمین‌ها در Long Branch می‌تواند به کسب‌وکاری سودآور تبدیل شود. در نتیجه، Godley با همکاری انجمن محله تلاش کرد تا شخصیت و هویت باقی‌مانده منطقه را حفظ کنند. آن‌ها با موفقیت از شهرداری درخواست کردند که مجموعه‌ای از “راهنمای شخصیت محله” برای توسعه‌های آینده تدوین کند.

شهرداری این دستورالعمل‌ها را در سال 2018 تأیید کرد و کارکنان را موظف کرد که این اصول را در بررسی تمام درخواست‌های توسعه و پروژه‌های عمومی برای زمین‌هایی که بین دریاچه انتاریو در جنوب، مسیر راه‌آهن در شمال، خیابان بیست‌وسوم در شرق و خیابان چهل‌ودوم شامل پارک (Marie Curtis) در غرب قرار دارند، اعمال کنند.

پایان تغییرات در Exmoor Drive

تا زمانی که این قوانین اجرایی شدند، تغییرات در خیابان Exmoor تقریباً کامل شده بود.

Christine Mercado، رئیس انجمن محله Long Branch، گفت: «این خانه‌های جدید اصلاً مطابق با دستورالعمل‌ها نیستند. برای اجرایی کردن این درخواست‌ها تعداد زیادی تغییر جزئی و غیرجزئی اعطا شده است. آن‌ها خیلی نزدیک به خطوط زمین ساخته شده‌اند. تقریباً فضایی برای کاشت درخت باقی نمانده و حیاط‌های پشتی بسیار کوچک هستند.»

ونسا کووِلو (Vanessa Covello)، برنامه‌ریز ارشد شهری در شهر تورنتو که منطقه Etobicoke—York را نظارت می‌کند، گفت که دستورالعمل‌ها به‌تنهایی نمی‌توانند تقسیم زمین‌ها را متوقف کنند. سیاست‌های استانی و برنامه رسمی شهر همچنان تعیین‌کننده مناسب بودن تقسیم زمین‌ها هستند و این امر کاملاً به شخصیت اندازه‌های موجود در محله بستگی دارد.

سازنده تورنتویی که خانه جعبه توت‌فرنگی هنرمند را در پایان سال 2018 به قیمت 300,000 دلار خریداری کرد، نخواست در این گزارش درباره کارهایش صحبت کند. این خانه کوچک در دوران همه‌گیری به یک خانه دوطبقه مدرن لوکس با چهار اتاق‌خواب، سه حمام، سقف‌های 12 فوتی و یک جزیره در آشپزخانه با طراحی آبشار تبدیل شد.

این ملک ابتدا به قیمت 1,499,900 دلار لیست شد اما یک ماه بدون فروش باقی ماند تا اینکه قیمت آن به 1,399,900 دلار کاهش یافت.

پنج روز بعد، در پایان سال 2020، این خانه به قیمت 1.415 میلیون دلار فروخته شد که رکورد جدیدی در خیابان Exmoor محسوب می‌شد.

منبع:

https://www.thestar.com/real-estate/how-property-flippers-transformed-an-entire-street-of-toronto-strawberry-box-homes/article_f7bf731a-7b67-11ef-a425-77a412121314.html